士愷的部落格

撰文/林祝菁　攝影/陳永錚

二十八年，香港中原地產從一家小代理商，成長為橫跨中港兩地的房仲產業龍頭，兩地員工超過一萬五千人，全年佣金收入逾港幣三十億元，穩坐香港最大的地產代理公司，這位地產天王將應《今周刊》之邀，九月一日來台與讀者分享投資房地產的經驗。

施永青，台灣的讀者可能沒聽過這號人物，然而，這位橫跨中港兩地的房仲業霸主，在香港可是家喻戶曉，他從打工仔一路打拚成為地產天王的過程，幾乎是每位香港房仲從業人員耳熟能詳的傳奇故事。在過去二十八年間，香港地產經歷暴起急落，施永青一路參與；他所主持的中原地產沒有被房產大好的浪潮沖昏頭，也沒有被突如其來的大蕭條嚇跑。儘管景氣時有起落，長期來看，中原地產的成長曲線始終向上走高，施永青更在大陸房地產剛冒出頭時就前進大陸卡位，讓中原地產名符其實進軍「中原」，在大陸華中占下了難以取代的地位。

七月十二日，中原地產歡度二十八年慶，近三十年的洗鍊，中原地產從原本僅是一間小樓面，發展成跨國的地產代理公司，中原地產公司在香港與大陸兩地員工超過一萬五千人，全年佣金收入逾港幣三十億元，折合新台幣一百二十億元，較台灣信義房屋的四十億元，多出三倍，穩坐香港地產代理龍頭地位。

施永青的傳奇故事，被香港媒體一再傳誦，不僅是他個人的事業奇蹟，更多的成分來自於他另類而有趣的思想。

地產大亨 看好中港未來房市

一九七八年，中原地產創辦人施永青及王文彥兩人承租了一間小小的樓面，擺了兩張桌子，就這麼做起房屋仲介的生意。那時很多的仲介都是假仲介之名，行炒樓之實，買進低價房再轉手賣給客戶，不是賺佣金，而是賺差價，這與客戶利益相矛盾，中原地產標榜不參與投資，於是在地產代理業異軍突起。

九二年初，由於經營理念不合，王文彥辭去執行董事的職務，從此離開中原地產，不過仍保有四五％的股權，施永青正式掌權中原地產，「他的離開，可能是我最開心的事。」施永青說他當時有種被釋放、解脫的感覺。從此他確立中原的經營模式，第一線的營業員作生意、主任經理作管理，上下不會有任何的利益衝突。

九七年起香港房市處於低迷狀況，中原地產則在此時作了大調整。「我調了三大方向，包括服務對象、生意成分及工作目標。」施永青說。

中原地產一開始主做商業樓面的投資者生意，但在九七後，將服務對象從商業投資戶拉到住宅戶，而且拉高租賃的比例。

另外，原本處於賣方市場，也變成買方市場，許多建商的銷售員完全不能應付，只好委託代理商，中原地產也在此時打入一手市場。

而此時，就算再怎麼努力做，盈利都不可能太好，施永青改變工作目標，將衝盈利目標改為增加市場占有率，施永青說，同仁們看著市占率提高時，就很有成就感，才會有鬥志戰下去。

這期間，中原地產也從分行三百多間，萎縮到一百六十間，以求節省租金成本，但人員卻沒有減少。如今，中原地產的一手市場占有率已近四成，二手市場也有三成五。

中原地產在經過二十八年的歷練後，業務擴及到大陸、澳門地區，內容包括了地產代理、測量做價、招標拍賣、物業管理等等，演變成旗下擁有許多分公司的中原集團，○一年正式入股利嘉閣地產成為大股東，施永青的身價也跟著水漲船高。

然而，中原地產就是不能上市，原因在於合夥人王文彥不同意。施永青無奈地說，合夥人離開後，公司在他管理之下蒸蒸日上，王不願看到公司愈來愈好，會顏面無光，由於王握有決定性的四五％股權，看來要上市是難上加難。

不過，雖然無法上市，但施永青還是持續擴張中原集團版圖，未來將陸續朝大陸的二、三級城市設點，施永青認為，大陸的房地產在經濟的拉抬下，還有很大的成長空間，而香港也受到大陸開放觀光的影響，應該還會有更好的前景，中原集團絕不會在這麼大好的環境裡缺席。

自費辦報 地產之外的商業考量

不只搞地產，施永青也搞報紙。八月一日，香港街頭多了份免費報——《am730》，就是由施永青一人創辦，他自掏腰包港幣一億元，企圖搶灘年輕上班族的口味，風格走時尚流行，文間又帶點反諷社會的意味，這位在朋友眼中精力充沛，思想奔騰的施永青，也將開闢「Ｃ（施，香港發音）觀點」，左打「Ａ觀點（蘋果觀點）」，右打「Ｂ觀點（北京觀點）」。

有人說，施永青人生已沒什麼樂趣，辦個報找樂子；有人認為，他錢太多，工作沒挑戰了，辦報燒錢……這話聽進施永青耳中時，他啼笑皆非，「辦報不是為了興趣，而是考量商業上是否有生存條件才去做，如果現在為了興趣，未來可能成了挫折。」

香港的《都市日報》曾驕傲地對外說，「廣告多到上不了！」此句話讓施永青想到另一個賺錢點子，他打了個如意算盤，如果《am730》做得比《都市》不好，也可以把它吃不下的廣告拉過來，如果做得比它好，就能把它的廣告拉過來，怎麼都划算。

也許有人認為施永青瘋了，但也有人認為施永青辦報其實是「正常」舉動，因為他本來就很另類。

外表斯文有禮的施永青，說起話來有條不紊，從小喜歡看艱澀的哲學書籍，像是海德格、黑格爾、羅素，或是《鋼鐵是怎樣煉成的》、《老人與海》等勵志書籍，他覺得如果從難的文章看起，對於簡單的書就不會排斥。

有趣的是，他不屑看時下流行的投資或心靈書籍，他認為那是通俗觀念。

看《老子》領悟無為的公司治理

也因為愛看書，有一天上廁所時，他隨手拿了本老子的《道德經》，心想懂不懂都要看一下，書中的一句話：「民之難治，以其上之有為。」就是人民為何如此難管，都因上面的人太有為，如果沒有太多規矩，下面的人就不會犯規。這句話，居然改變了施永青，「無為」成了他治理公司的招牌理念。

「上面有為，下面必然無為，反之，上面無為，下面必有為。」施永青貫徹老子的思想，他說老闆總喜歡把以前成功的經驗掛在嘴上，加諸在員工的身上，迷信以前成功的經驗；但是如果把以前的成功模式固定下來，就沒有進步的機會，因此他放手讓員工發揮。他的無為，著實換來員工奮發有為。

施永青對於人生的看法永遠與眾不同，他把這套快樂哲學應用到對小孩的教育，他認為，「人生最快樂的事情，就是從無到有，從少到多。」如果從小就給他所有的東西，孩子們反而不懂得去珍惜，會愈來愈不開心，只有從無到有的過程，那種快樂是無法比擬。

因此，施永青在孩子小的時候就跟他們說，「我不會把財產留給你們，一切都要靠你們自己。」他每年都把所賺的錢的十分之一捐給慈善機構，其餘的錢還在運作事業，也不會留給小孩，能給孩子的就只有教育。

信仰社會主義 主張人生該多點嘗試

施永青之所以這麼做，也許是他真的看太多香港公子哥兒的下場。他說，在香港常有耳聞，一些有錢的公子們買東西不付帳，後頭總有管家幫忙付；久而久之覺得無趣，就用偷的，找刺激感，但後頭還是有人付，只好再找更刺激一點的，就用搶的，反正太早擁有一切，還有什麼奮鬥的目標。

記得有一次，女兒的成績拿到好幾個Ａ，施永青居然不怎麼開心，反倒覺得女兒太認真念書了。他認為，拿到Ｃ或Ｂ，所花費的力氣不多，但要衝到Ａ，卻得花上更多倍的精力，與其這麼賣力，不如把時間拿去做別的事情，不要只專注在念書上頭。

他從來不相信學歷會令人成功，也討厭只會規規矩矩讀書的人，據說，施永青喜歡反面思考，曾在過年時，在床頭貼了「一睡不起」，門上貼了「出入撞牆」，結果那一年也沒什麼不順。所以他不喜歡太規矩讀書反倒失去了寶貴，又值得探索的青春。

曾崇拜共產主義、社會主義的他，如今似乎在資本主義找到另一片天，但他還是認同馬克思說資本社會剝削工人，他無法抗衡社會潮流，但起碼他的夥計一定可以分到多點錢。

他說他的人生不喜歡訂座右銘，但他信奉哲學家羅素的一句話：「一生受三種很強烈的感情左右，包括對愛的追求，對真理的追求，及對受苦難人民的難以抑制的同情心。」所以他讀書，參加慈善團體，及苗圃行動，他堅信生活上不單只是賺錢，還有更多值得嘗試的東西。

施永青　小檔案

出生：1949年出生於上海 現職：中原地產主席 學歷：香港新法中學畢業 經歷：曾在工人夜校擔任八年教職 家庭：已婚，育有二女一子