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撰文/陳翊中

在宏觀調控之後，上海房價已明顯下跌，雖然目前市況仍淡，但有人民幣升值和二○一○年世博會兩大利多加持，在此谷底正是慎選標的、勇於出價的時機。

而哪些區域具備增值空間，就讓專家告訴您。

時值歲末年初，上海街頭張燈結綵，迎接農曆新年的到來，街上提著大包小包的行人如織，有些人趕著送禮，有些人趕著回家，然而，上海某一手房樓盤的接待中心，卻未感受外頭熱鬧的氣氛，或許大家返鄉的返鄉，辦年貨的辦年貨，偌大的接待中心，只見二、三十位銷售人員閒嗑牙，一位銷售人員告訴我們，去年底有一陣子看屋的人比較多了，最近可能是過年吧，又冷了下來。

雖然第一線銷售人員尚未聞到景氣回春的味道，不過，《上海樓市》社長蔡為民對景氣的感受可是大相逕庭。他指出，舉凡上海房市的相關演講，仍是場場爆滿，大家還是很關心市場，也尚未失去信心，觀察來聽演講的人，對於買房子賺錢這檔事，顯然興趣盎然，只不過是在等待一個「時機」，他形容目前上海房市的處境是「悶燒鍋式的微塵效應」。

跟著地鐵走 持幣觀望、逢低承接

房市專家、德盛基金管理公司總經理張永河對上海房市同樣保持樂觀看法。他透露，雖然上海房市還在谷底，但已有不少「專家級買家」，準備在第一、二季趁行情低迷之際，進場大量批貨，以待整體景氣復甦。

張永河強調，在二○○五年五月《國八條》發布之後，上海房市基本已脫離「隨便買、隨便賺」的階段，不過，慎選地點、慎選個案，還是可以找到賺錢標的。

講到有哪些具增值空間的「明牌」，打開標記密密麻麻的上海市地圖，張永河的手沿著地圖上的地鐵線路畫著，嘴上斬釘截鐵地說「跟著地鐵走」就沒錯了！

張永河指出，包括閔行區的莘庄南廣場、地鐵四號線沿線、閘北區大寧綠地板塊以及楊浦區的五角場地區，都是交通條件獲得改善，但漲幅還算合理的地區，尤其大寧綠地板塊逐漸形成上海北部主要商業文化區域，以及五角場的二萬畝整體開發計畫，有這些利多加持，更被他直接列入「可進場撈錢的地區」之列。

大飆漲已冷卻 低於行情價一成即可承接

熟悉張永河的人都知道，他的壓箱寶總放在最後面，也就是浦東竹園商貿區黃金地塊。他指出，香港富商李嘉誠將在此地打造「小太古城」，而○六年十月地鐵東方站將重新開通，除了二號線和四號線以外，還有規畫中的輕軌鐵路，三條軌道交通在此匯集，具有發展為浦東娛樂中心的潛力，條件極佳，但目前尚未有新樓盤推出。不過，他建議可以收購附近舊樓，以待未來增值之後賣出，應有不小獲利空間。

除此之外，供給稀少的市中心辦公樓、商鋪以及陸家嘴CBD（中心商業區）辦公樓，也是張永河看好的標的。

除了上述閉著眼睛就可「進場撈錢」的地區以外，張永河建議，採取的策略應是「持幣觀望、逢低承接」，等待有偏離市場行情價的物件出現，因為前一波上海房市大飆漲，是投資客進場炒作因素，當行情冷下來之後，一定會有些因資金壓力被迫釋出的物件，雖然各地條件不同，但若能以低於行情價一成，或是以租金報酬率反推達六％以上，就是下手的良機。他推薦可持幣觀望，逢低擇優進場的地區包括古北地區、虹橋CBD地區、金匯地區、北外灘CBD地區、浦東聯洋地區、天山河濱板塊以及靜安區。

必勝五字訣 山、水、河、路、綠

除了從地區下手以外，深耕上海房市多年的張永河，還發展出一套「環境評量表」，他笑說，「山、水、河、路、綠」這五字口訣，就是讓房產價值提升的五大條件。所謂山是指佘山，水指的是淀山湖，河指的是黃浦江，路是指地鐵站、高架道路閘口，綠是指高爾夫球場、綠地，而滿分一百分，每項各占二十分，投資人可以建案所在立地條件加以評分，再加上周邊是否有量販店，生活機能好不好，斟酌增加或減少分數，總分達到七十分以上，就是立地條件佳、抗跌性也佳的好物件。

對上海房市也頗有研究，同時也擔任台資大都會房產集團投資顧問的萬碼投資執行長蕭邦宇也說，其實在上海，掌握「交通」、「人流」這兩項原則，就決定了區域是否增值八成比重的因素，相較於台北市，交通、人流只占六成的分量，變數也更多，在上海要靠房地產賺錢，其實容易得多。

雖然住宅是一般投資人比較偏愛的產品，不過前波上海房市，住宅產品漲幅最高，市場推案也以住宅產品為主，再加上成為上海政府重點打壓對象，租金報酬率已低至四％到五％左右，甚至在浦東部分投資客較多的社區，已不是租金多寡，而是租不租得掉的問題，因此上海信義不動產研究中心建議，有穩定回報率支撐的商鋪、酒店式公寓、辦公大樓，可視為○六年投資上海房市的首要選擇標的。

信義房產副總經理王慶瑞指出，相較於住宅租金報酬率只有四％到五％，比六％貸款利率還低，商鋪還有八％到一○％，酒店式公寓也有六％到七％，尤其人民幣升值是必然的，對於想要搭人民幣升值列車的投資人來說，這兩類產品租金報酬率高，管理又輕鬆，是不錯的投資標的。

至於辦公樓，他指出，現在是賣方市場，甲級辦公樓被財團和國際型基金壟斷，因此雖然去年上海辦公樓租金上漲了二五％，但對一般投資人而言，根本是有行無市。

市場不斷變化 多聽、多看注意穩定回報率

王慶瑞也透露，由於近來全家便利商店等便利店全面拓點，幾乎是「有多少商鋪就要多少」，例如中山公園、五角場等地區，都已經顯現超越傳統「三街四城」（南京路、淮海路、四川路與徐家匯、新客站、豫園、與浦東新上海商業城）的增值潛力，是值得關注的商鋪潛力板塊。

而在業種的選擇上，出租給便利商店、餐飲、眼鏡行等高毛利業種，租金回報率較高，而要選擇優質租戶，透過仲介公司都可代勞。

至於酒店式公寓，重點應放在酒店經營，包括盈利能力和管理水平，因酒店式公寓未來的投資回報率高低和風險大小，並不是投資人能控制的，因此投資人不應輕信開發商的保證租金等擔保承諾，而選擇合適地段，並擁有優良管理能力的酒店式公寓，投資前景應不差，對於地段的選擇，信義不動產中心建議，除傳統的商業中心外，次中心城區的交通樞紐區如長寧區的中山公園以及浦東的龍陽路，都是酒店式公寓的優質區域。

注意稅負規定 莫被租金報酬率數字迷惑

雖然投資上海商用不動產「錢景」看好，但是住商不動產總經理林倩卻提醒投資者，投資這類產品還是要留意一些負面因素，如相較於住宅可以向銀行貸款，商鋪等商用不動產就無法取得貸款，對於想從事「借美元、賺匯差」的投資人來說，就不是很好的標的。

另外，林倩也提醒，投資商用不動產，千萬不要被高租金報酬率的數字所迷惑，而忽略了包括交易稅、營業稅等高售出成本，而這些稅費成本，甚至可高達百分之三十幾之多，雖然可以利用做假合同、調低成交價等不同方式避稅，但是也要負擔可能發生的法律風險。

雖然在宏觀調控的氣氛下，上海部分地區還有探底空間，但有人民幣升值和一○年世博會兩大利多支撐，蔡為民建議，把投資時間拉長至三到五年，現階段慎選個案、逢低承接，投資上海房市報酬率還是相當不錯。

林倩笑說：「發揮台灣人在襄陽仿冒市場裡殺價的精神，多聽、多看，而且一定要勇於出價，做個上海贏家其實一點都不難。」