士愷的部落格

台灣進入REITs元年，只要一萬元，每個人都有機會進入富豪的秘密花園，跟蔡宏圖、蔡明忠一起當房東，享受REITs的驚人漲幅。

文/吳修辰、朱紀中

這是半年輕鬆賺進一億元的真實故事。五十三歲的戴先生，人稱戴董，是國內一家銀行的董事。

去年春天，他收到一份美國高盛證券看好日本的報告後，他發現，日本不動產價格被嚴重低估，只有高點時的三分之一，於是，他大手筆砸下新台幣三億二千萬元，買入日本的不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）。半年之後，獲利近億元，投資報酬率逾三○％。

戴董從來沒買過日本的房地產，但十五年的地產實戰經驗卻告訴他，過去十年，美、英、法國的房地產都已大漲一波，日本房地產，應是下波的大黑馬。

嗅到了錢的味道，他血液裡的賺錢基因蠢蠢欲動，但探聽後卻發現，外國人投資日本房地產手續麻煩，資本利得稅也高。這時，一份由日本瑞穗銀行推薦的REITs產品報告，吸引了他的目光。這是什麼產品？

他開始研究，這個以日本知名商業不動產為標的的基金，拿著銀行所提供的資料，攤開東京地圖，他把基金裡列出的不動產一一標出，仔細檢視其交易條件。

隨後，戴董立刻透過日本券商敲進三檔基金，成為日本富士等八十多棟商用不動產的房東。

問他沒有親自飛到東京看房子，就敢投下三億資金？他答道：「你投資台積電，會先跑去工廠看台積電買的設備嗎？」

因為持續看好日本，他最近繼續增加此類型基金的投資，甚至計畫往上游延伸，直接投資發行這類型基金的銀行、建設公司。

投資菁英掌握資訊流　搶搭三成獲利率致富列車

時間拉到二○○三年二月底，剛領到年終獎金的丁予嘉，愉快的走進國際投信總經理辦公室。看著桌上一堆國外基金公司的產品介紹，他決定把年終獎金拿來投資海外基金。
他翻閱著這一檔基金的投資組合，原物料、生化科技組合……「REITs？這是什麼？」他的視線停在這個新名詞上，這個他沒聽過的產品，不到一年報酬率竟超過三○％。

一年後，這一檔基金為丁予嘉的年終獎金再增值二○％，其中，這個新玩意的貢獻度超過兩成。

丁予嘉轉戰富邦投信後，經過一年的精心研究，今年，他催生了全台灣第一檔投資海外不動產投資信託基金的基金，他自己更從口袋裡拿出五百萬投資，占他固定資產投資組合的三分之一。

戴董、丁予嘉，只是金字塔頂端的菁英縮影。過去三年裡，他們因為掌握資訊流，搶先洞悉這個新產品（REITs）的賺頭。

於是，他們都利用這個產品，把資產布局擴大至全球各地的辦公大樓、購物中心與五星級飯店，不需要實地察看，不需要懂當地語文，也不需實際買進賣出房子，只要拿著世界地圖，打幾個電話確認，就可以在幾分鐘內搭上全球房地產飆漲的致富列車，從美國、歐洲到日本。

這是一場現代大富翁遊戲，他們在世界地圖上擲骰子，走到哪裡，就買到哪裡。

這個不動產證券化商品，成為菁英富豪們的新玩具。

但鮮為人知的是，這個新玩具的投資門檻並不高，只要一萬元，你我都可以進入這場富豪遊戲的秘密花園。難的是，要充分理解這個玩具的意涵。

說穿了，這個商品不過就是把一棟棟的商用不動產，變成一張張的「股票」，直接在證券交易市場上買賣。發行機構負責將這些商用不動產的租金收入，與不動產上漲的資本利得，與投資人分享。

國泰一號未演先轟動　台灣五百億元資金搶申購

事實上，一九六一年時，美國就出現第一檔不動產投資信託基金，過去十年，這類基金在美國造就了許多富豪，接著風潮傳到歐洲、澳洲，近兩年再延燒至日本、新加坡。繞了大半個地球，今年終於出現在台灣與香港。

今年，是台灣不動產證券化的元年，十月三日，台灣第二檔不動產投資信託基金國泰一號正式掛牌交易。這檔基金在申購期間，引爆五百億資金瘋狂搶購，身價數億的投資專家楊先生，即使透過私人關係，也只取得一百萬元的認購額度，跟他原本預定的額度差了一半。

同一天，富邦二號也報請成立。接下來，還有新光一號、厚生不動產陸續準備掛牌交易，一檔接一檔，引燃了台灣不動產投資信託基金的熱潮，今年預計募集資金將達八百億元。

雖然這波認購者踴躍，但加總富邦一號、國泰一號的散戶投資人只有二萬三千人，僅占全台灣股民（開戶數）的千分之二。顯然，這個工具的好處仍侷限於少數菁英投資人。
時間拉回二○○四年十二月六日，早上九點，香港匯豐銀行旺角分行還沒開門營業，門口已有一百多名香港民眾排隊。這些人都在等著索取香港房屋委員會推出的香港第一檔不動產信託「領匯基金」（The Link）認購表格。相同的場景，同一時間，不斷在香港各地銀行門口上演，這是香港許久不曾出現的人龍現象。

領匯基金衝全球最大　全世界狂撒二兆五千億元

領匯基金，集合全香港一百五十一個商場以及七萬九千個停車位，資產總值將近三百億港幣，是全球最大一檔不動產投資信託基金。當時，它吸引了香港五十一萬人參與申購，平均每十個香港人，就有一人參與其中，總計吸引了全球六千億港幣（約合新台幣二兆五千億元）的資金，相當於可以蓋五條台灣高速鐵路。

連今年排名《富比世》 全球第三十八名富豪的香港地產大亨李兆基，也砸下七十億港幣（約合新台幣三百億元）等著申購領匯基金。對香港人來說，領匯給了小散戶一個夢，一個可以花小錢就可以當地產大亨的夢。

領匯設定的年收益率超過六％，雖然已經高於港元的定存利率，但香港投資人心中盤算的，卻是日本此類型基金報酬率動輒超過三○％，甚至一倍的盛況。大家都把領匯基金當成是香港政府送給香港人的聖誕禮物。

雖然因為法律訴訟事件，領匯基金後來喊卡，但今年十一月底，領匯基金預計將重新申請掛牌，人在台灣的戴董說：「這是一定要投資的！」而人在北京的台証證券香港分公司董事長梁景森，也調動資金準備申購，即使業務繁忙，他也不忘注意領匯的掛牌進度。

長期合約租金收入穩　一萬元入門抵抗通貨膨脹

不動產投資信託基金，是一種房東概念的投資工具，REITs最主要的收益來自租金與買賣不動產的利潤。它的買賣方式跟股票一樣，只在公開交易市場掛買賣單，不到一分鐘就可以成交。

更重要的是，投資不動產投資信託基金，不必再擔心找房客、修水電……等令人煩惱的寓公工作。每一檔不動產投資信託基金背後都有專業物產管理公司負責，即使平凡如同你我，只要有一萬元，都可以花小錢當全世界的地產大亨，坐在家中數鈔票。

油價高漲時代來臨，原物料價格也持續上揚，通貨膨脹巨獸蠢蠢欲動，而台灣的銀行定存利率不到二％，股市報酬率又不佳，在負利率的時代下，投資人該如何選擇投資標的？

不動產，具有抵抗通貨膨脹的特性，是許多人心中第一個想到的投資工具，但不動產投資信託基金卻是比直接買賣不動產，更方便，更國際化的投資工具。

因為，在不動產走多頭時，該基金淨值會隨著不動產價格走高而上漲；即使在不動產多頭行情結束，或可能步入空頭，但因該產品的投資標的主要是商業辦公大樓、購物中心或飯店……等商用不動產為主，產品租金合約通常長達五至十年，也不會影響到產品穩定的租金收益。

而因為平均每一檔不動產投資信託基金，因為相關法令規定，都把九○％的租金收入拿來發給投資人，換算下來的平均現金股息可以高達五至六％。

此外，世界各國在推廣不動產投資信託基金時，都會給予賦稅優惠，例如，新加坡政府就規定新加坡不動產若轉為不動產投資信託基金，可免五年印花稅，以刺激市場發展。台灣則採取分離課稅原則，個人投資者的收益不須併入綜合所得稅總額課稅。這些優點，將不動產投資信託基金打造成低稅負，高配息，不確定年代的投資利器。

景氣好壞都能有獲利　每年現金股息至少有四％

如果你是積極型投資人，嫌台灣產品報酬率不夠，那麼，李瑞麟或丁予嘉投資的寶來、富邦全球不動產基金，則是投資海外不動產證券化商品的組合式基金，除了擁有穩定的現金股息外，海外漲幅較大的此類基金，也會刺激組合式基金淨值的成長。

更積極一點的，就像戴董一樣，你可以直接到海外金融機構開戶，到全世界當房東。

再從各工具的報酬率來看，過去五年來，台灣定利平均利率為二．七六％，Ｓ＆Ｐ五百指數則下跌二．七一％、那斯達克指數下跌一二．五四％，台灣股市加權指數更慘跌逾二一％。但是同期間，全球REITs報酬高達二○．九九％，打敗上述所有的投資標的。

即使報酬率最保守的國內富邦一號或國泰一號，計算過商用不動產的合約後，早已計算出未來五年，每年現金股息至少都有四％的穩定保障。

事實很清楚，但實際的狀況卻是，台灣目前只有二萬三千人（兩檔基金的股東人數）懂得它的好處，對比現在仍有一百五十萬戶的台灣定存族，丁予嘉說，「放著四％固定收益的不動產投資信託基金不賺，還習慣把錢放在定存，這恐怕是笨蛋才會犯的投資錯誤！」

二％與四％，十年經過複利後的差距有多大？

實際計算，一樣擁有五百萬元存款的兩個人，李小姐把這筆錢投資在每年配發四％現金股息的不動產投資信託基金。王小姐則是仍把這筆錢放在每年只有二％的定存戶頭。

十年後，經過複利的力量，李小姐將擁有七百四十萬元，足足比王小姐多出了一百三十一萬元，平白多出一趟乘坐高級郵輪環遊世界的旅費，或者一台ＢＭＷ汽車。

換個方式算，若王小姐堅持用定存模式，即是在初期投下一千萬，十年後還是比只投資五百萬元的李小姐，少賺了二十二萬元。

十年後，你要當個死守定存觀念的王小姐，還是一個可以環遊世界的小富婆呢？